BodenMarktversagen auf dem Wohnungsmarkt

2. Juli 2018

In jedem VWL-Buch ist nachzulesen, dass der Mensch Existenzbedürfnisse hat. Hierzu gehören Nahrung, Kleidung und eine Wohnung. In einer Sozialen Marktwirtschaft hat der Staat dafür zu sorgen, dass diese Bedürfnisse befriedigt werden; dies ist ein menschliches Grundrecht[1]. Es ist fraglich, ob der Markt mit seiner unsichtbaren Hand diese Grundrechte steuern kann.

Die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist in Deutschland schon seit längerer Zeit prekär. Nach Expertenschätzungen fehlen in Deutschland bis zu 1,9 Millionen Wohnungen. Diese Wohnungsnot kann nur gelindert werden, wenn bezahlbarer Wohnraum entsteht.

In einer funktionierenden Marktwirtschaft „pendeln“ sich Angebot und Nachfrage ein und es entsteht ein Gleichgewichtspreis. Dieser Sachverhalt lässt nicht so einfach auf den Wohnungsmarkt übertragen. Eine Wohnung bzw. ein Haus ist ein langlebiges Gebrauchsgut, demzufolge braucht es eine gewisse Zeit, neue Angebote zu erstellen. Daraus leiten sich dann zwangsläufig Ungleichgewichte auf dem Wohnungsmarkt ab. Diese volkswirtschaftlichen time lags führen dazu, dass die Ausweitung des Wohnungsangebots erst viele Jahre später erfolgt. Demzufolge ist die Angebotsfunktion relativ „starr“ und die Nachfrage wächst stark; deshalb sind die Unsicherheiten bei privatwirtschaftlichen Investoren am Wohnungsmarkt besonders signifikant. Außerdem sind in der deutschen Volkswirtschaft die Miet- und Kaufpreise für Häuser bzw. Wohnungen stärker gestiegen als die Einkommen. Dies gilt vor allem für die Ballungsräume.

Der Wohnungsmarkt ermittelt aus den oben genannten Kriterien zwar einen Marktpreis, die Sozialverträglichkeit kann aber über den Marktmechanismus nicht ermittelt werden. Also ist der Staat aufgefordert, die sozialen Gesichtspunkte des Wohnungsmarktes zu untersuchen und gegebenenfalls korrigierend einzugreifen. Der gegenwärtige Streit über das Baukindergeld lässt vermuten, dass sich die Korrekturen als problematisch darstellen.

Ist nun die Wohnungsbaupolitik in Deutschland gescheitert? Ein Vergleich zwischen zwei deutschen Städten und einer österreichischen Stadt verdeutlicht die Problemlage. Zum einen ist es die Stadt Essen im Ruhrgebiet. Keine andere Stadt in Deutschland ist so stark ghettoisiert wie diese. Die Trennung zwischen arm und reich ist nicht nur fühlbar, sondern auch sichtbar. Im Norden liegt Essen – Altendorf, hier wohnen die Armen in einem Ghetto. Die misslungene Wohnungsbaupolitik ist auch in Berlin sichtbar. Hier wurde der Wohnungsbau den Spekulanten überlassen, mit der Konsequenz, dass der Wohnraum selbst für mittlere Verdiener kaum zu bezahlen ist.

Unsere Nachbarn zeigen, dass Wohnungsbaupolitik nicht grundsätzlich zum Scheitern verurteilt ist. Ein schönes Beispiel ist die Stadt Wien in Österreich. Wien ist die Stadt mit der höchsten Lebensqualität – weltweit. Es ist eine schöne und sichere Metropole mit bezahlbarem Wohnraum. Eine Stadt ohne Armenviertel und Problemghettos. Selbstverständlich sind auch kaum Reichenviertel vorhanden. Diese Stadt ist kein begehbarer Immobilienkatalog oder ein Spielplatz für Spekulanten[2], sondern sie hat einen ganz anderen Charakter. In Wien wird nämlich gemeinwohlorientiert gebaut und Spekulanten und Großinvestoren bleiben außen vor. Die Grundstücke gehören zu großen Teilen der Stadt bzw. dem Staat und werden im Rahmen von Erbbaurechten den Bürgerinnen und Bürger zur Verfügung gestellt.

Die Mieten sind, selbst im Stadtkern, sehr günstig und bezahlbar. Beim Wohnraum wird in Wien darauf geachtet, dass dieser auf soziale Weise zur Verfügung gestellt wird. Die Hälfte der Wohnungen gehört zum sozialen Wohnungsbau der Stadt Wien und es gibt keine sozialen Ghettos im gesamten Stadtbezirk. In Wien ist es nicht möglich, dass ein privater Investor einen öffentlichen Gemeindebau erwirbt, diesen saniert um ihn dann als Spekulationsobjekt gewinnbringend zu verkaufen bzw. die Mieten zu erhöhen. In Deutschland wurden Sozialwohnungen an kapitalkräftige Investoren verkauft, während die Stadt Wien Sozialwohnungen kauft bzw. erstellen lässt. Baugrund wird nach Nutzungskriterien verkauft und nicht an den höchst bietenden Investor.

Neben der Wohnungsbaupolitik ist die Stadt Wien in der Verkehrspolitik ebenfalls innovativ. Der öffentliche Verkehr wird in dieser Stadt sehr stark gefördert. Beispielsweise kostet ein Jahresticket für Bus und Bahn 365,00 Euro, also einen Euro pro Tag. Viele deutsche Großstädte verlangen für ähnliche Tickets den doppelten Preis. Beispielsweise zahlt man in Berlin 728,00 Euro, aber nur für die Zonen A und B.  Für die Stadt Wien bringt diese Verkehrspolitik nicht nur ökonomische sondern auch ökologische Vorteile. Die Zahl der Fahrgäste hat sich seit der Einführung des Tarifs im Jahre 2012 ebenfalls verdoppelt; sie ist von circa 370.000 auf 780.000 gestiegen.

Für den Kitt der Gesellschaft ist es sehr wichtig, dass keine Ghettos entstehen. Wenn sich die Menschen auch noch günstig, ökologisch und frei bewegen können, wird die gesellschaftliche Kooperation gefördert. Nichts ist für die Gesellschaft zuträglicher  als eine sehr breite und im Kern gesunde Mittelschicht. Dies kann erreicht werden, indem die Wohnungsbaupolitik dem Immobilienmarkt Grenzen setzt und der öffentliche Nahverkehr gefördert wird. Die soziale Durchmischung der Armen – und Reichenviertel ist ein wichtiger Schritt für den gesellschaftlichen Frieden.

Auch hier gilt, wie so oft, dass die Märkte nicht vergöttert werden müssen. Märkte können vieles sehr gut regeln und sind unerlässlich, trotzdem lässt sich das menschliche Zusammenleben an vielen Stellen anders und auch besser organisieren.

 

[1] Es muss angemerkt werden, dass es im Grundgesetz kein Recht auf eine Wohnung gibt. Das Recht kann aber über die staatliche Daseinsvorsorge abgeleitet werden.

[2] Vgl. Aspekte, ZDF am 29.06.2018